不動産競売とは住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

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不動産競売とは

貸し付けていた資金の回収ができなくなってしまった金融機関などの債権者が、その担保として提供させていた土地や建物などの不動産を売却することによって貸付金を回収するために、裁判所に申立てをして、強制的に売却することを不動産競売と言います。


競売物件とはその対象となる不動産のことを指します。その不動産を最低売却価格以上の最高価格で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。

競売の流れ

  1. 債権者からの申し立てにより、競売開始決定通知が届きます。(注1)
  2. 裁判所の執行官が、物件の調査の為にあなたの不動産を訪問し、外観や室内を見学、必要に応じて写真撮影などを行います。
  3. 調査結果を反映した、評価書が作成されます。
  4. 競売の入札時期を知らせる書類が届きます。
  5. 4とほぼ時期を同じくして、新聞や情報誌に競売物件として公開、掲載されます。
  6. 期間入札が開始します。
  7. 買受人が決定します。
  8. 明け渡しのため引越しすることになります。
<注1:競売開始決定通知が届くまで>
a.1回ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。一般的には債権者(金融機関等)から呼び出しを受けて、今後の支払い(減額や支払い期間の延長など)についての相談の場が設けられます。
b.続けてローンの支払いが遅れますと、債権者(金融機関等)から呼び出され、債務の金額にもよりますが、この段階の話合いで、担当者に任意売却を勧められる事もあります。
c.再度延滞しますと期限の利益を主張できなくなり、原則的には一括返済を求められます。実務的には債権者(金融機関等)が保証会社に代位弁済を要求することになり、債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転します。個人信用情報に事故(ブラック)情報として記録が残され、以後金融機関等からの借入れが難しくなります。
d.次に差押登記が入ります。差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。以後、不動産の所有者は不動産を自分の意思だけでは処分することが出来なくなります。
e.いよいよ競売の申立てとなります。不良債権となった債務の最終処理の手段として、債権者(金融機関等)は申立をします。

競売による落札価格

裁判所の選任した評価人(原則として、不動産鑑定士を選任)が、対象物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類(評価書)を作成し、その評価額に基づいて売却基準価額が決定されます。


その売却基準価額から20パーセントに相当する額を控除した価額を買受可能価額といい、買受けの申出の額は、この価額以上となります。逆に言えば、この価格までは下がる可能性があります。


この価格は、競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定され、一般的には市場価格の5〜7割と言われます。

競売のデメリットとメリット

デメリット

一般の市場で売却が実現する価格よりも、非常に低価格で売却される可能性が高くなることです。

もしも、売却された金額が借入金の額よりも低い場合には借人金が残ることになりますが、その残る借金(残債務)は、より多額となってしまいます。もちろん手元に一銭も残らないわけですから引越し費用も工面できませんし、引越しの時期等の交渉も出来ません。

競売後にも、残った債務の支払い義務は継続しますので、債権者からの取り立ては基本的に継続するとお考え下さい。ご近所様にも競売にかかっている事実が判ってしまう場合もあります。(競売に付された事実が公示されてしまいます)

メリット

メリットとしましては、競売に付された場合、落札者(買い手)が現れない場合には、競売の手続きが2年3年と長く続くことがあり、その間は住み続けられることです。こういうケースは、不動産そのものに何らかの問題があるような場合でしょう。

競売後の残った債務

競売で売却されても、任意売却で売却されても、自己破産をしない限り住宅ローンは残ります。残った債務に対して、支払い義務は継続します。


先ほど述べたとおり、競売での落札価格は任意売却での売買価格に比較して値段が低くなります。従いまして、残る借金も任意売却で取引した場合に比べると多くなってしまいます。また、競売で落札された場合、その不動産から直ぐに立ち退かなければなりません。任意売却の場合は、購入者との話し合いにもよりますが、立退きの期間を随分と融通してくれる場合もあります。


競売後に仮に自己破産をしたとしても、住宅ローンに連帯保証人が付いている場合には、その連帯保証人に残った債務が請求されます。結果として、その連帯保証人の方も自己破産をせざるを得ない場合もあるのです。


残った債務の支払いで苦しんでいる保証人の方も数多くおられます。

競売後の残った債務

競売で売却されても、任意売却で売却されても、自己破産をしない限り住宅ローンは残ります。残った債務に対して、支払い義務は継続します。


先ほど述べたとおり、競売での落札価格は任意売却での売買価格に比較して値段が低くなります。従いまして、残る借金も任意売却で取引した場合に比べると多くなってしまいます。また、競売で落札された場合、その不動産から直ぐに立ち退かなければなりません。任意売却の場合は、購入者との話し合いにもよりますが、立退きの期間を随分と融通してくれる場合もあります。


競売後に仮に自己破産をしたとしても、住宅ローンに連帯保証人が付いている場合には、その連帯保証人に残った債務が請求されます。結果として、その連帯保証人の方も自己破産をせざるを得ない場合もあるのです。


残った債務の支払いで苦しんでいる保証人の方も数多くおられます。

落札後の不動産の引渡し手続き(強制執行)

競売の落札者(買受人)から立退きの要請があれば直ぐに退去しなければなりません。それでも退去を拒めば、買受人は法的な手続きを取ることになります。代金納付完了から6ケ月以内に「不動産引渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ1〜2週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。


裁判所によって手続きが多少ことなるようですが、東京地方裁判所では、最初に執行官が期限を決めた立退き日を伝達にやってきます。  その2週間〜1ケ月後に、明け渡しの断行となります。この断行の時には、執行官の他に各種役割を持った多くの人がやってきて、手際よく荷物を運び出します。


ご近所の方も何が始まったのかと思われるかもしれません。
こういう事態は避けたいものです。


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